Recobrar la Confianza en el Sector de la Construcción

En los últimos años el sector inmobiliario ha experimentado grandes cambios y la entrada en el escenario de nuevos agentes con diferentes intereses y una nueva demanda de servicios asociados a la Gestión de Proyectos, o Project Management. Se ha tomado conciencia de que la inversión inmobiliaria es un sector de actividad con gran incertidumbre y el nuevo promotor busca minimizar el riesgo que asume y asegurar el éxito de sus proyectos.

Máster Class Curso de Postgrado en Dirección de Proyectos en Edificación

La Universidad de las Islas Baleares junto con el Colegio Oficial de Aparejadores y Arq. Técnicos de Mallorca organizan el curso de postgrado de Experto Universitario en Dirección de Proyectos de Edificación, con la intención de fomentar la profesionalización de la figura del Project Manager en este sector.

La Dirección de Proyectos en el sector de la construcción es una actividad cada vez más demandada, en nuestro territorio en general, pero en Mallorca especialmente. Las Islas Baleares concentraron el 32,6% de la compra de viviendas en España por parte de extranjeros durante 2014. Este tipo de cliente extranjero está acostumbrado a utilizar los servicios de Project Manager, siendo una figura muy demandada. En este tipo de proyectos de edificación, a los técnicos, Arquitectos y Aparejadores, no les vale con ofertar bajas en sus honorarios para competir por los contratos, sino que sus clientes extranjeros están demandando un alto standing de calidad que precisa profesionalización, incluyendo la especialización de los técnicos en Gestión de Proyectos.

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Recobrar la confianza del Sector de la Construcción a través de la Gestión de Proyectos y sus Riesgos.

La confianza, ya sea elevada o escasa,  como la variable oculta de los resultados: impuesto o dividendo que afectan a la economía de un sector y al éxito de los proyectos.

El tema está de actualidad, ya que nos encontramos inmersos en un escenario de baja confianza. Según el estudio Edelman sobre Trust Barometer, la confianza en los mercados, empresas y administración pública en España había descendido hasta el año 2014. Este índice de confianza se ha convertido en un parámetro medible que indica cómo afecta la confianza a la economía en un mundo globalizado.

En el sector de la construcción en España, se ha registrado un incremento sustancial de proyectos de reforma y rehabilitación de edificios existentes, que han contribuido a un incremento en la actividad de construcción en el mercado de edificación en el último año, por primera vez desde el inicio de la crisis.

Sin embargo, en opinión de los expertos, no podremos decir que el mercado inmobiliario está recuperándose plenamente hasta que veamos crecer la inversión en obra nueva, como consecuencia de un aumento de la demanda y una apertura de la financiación al promotor. A pesar de ajuste registrado en los últimos años, se empiezan a ver claros signos de reactivación también en esta línea, especialmente en áreas como Madrid, Islas Baleares o Marbella, según el Informe Tinsa para 2015.

Estos signos de recuperación vienen acompañados por un aumento en los servicios de Project Management, que son capaces de aportar valor a las nuevas necesidades de los promotores. Los servicios de Project Management, una Gestión Integrada de los Proyectos de construcción, junto con un exhaustivo y pormenorizado estudio de los riesgos de estos proyectos, están sirviendo para recuperar la confianza en las EMPRESAS, el MERCADO inmobiliario, y en unos PROFESIONALES que se han adaptado y que son capaces de aportar realmente valor a las nuevas necesidades de los promotores.

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  • Confianza Organizacional, en las Empresas, pero también en la Administración Pública

Una organización es confiable en la medida en que lo son sus miembros y sus sistemas.  Los sistemas, las estructuras, los procesos, las políticas y los marcos de los que dependen los concursos públicos y los contratos de construcción, afectan a la manera en que las personas aplican los valores y depositan su confianza en organizaciones.

El caso particular de los proyectos públicos requiere una revisión por parte de la administración, si queremos que vuelva a ser un motor económico, añadiendo la Gestión de Proyectos y Riesgos a los pliegos de concursos como una herramienta generadora de confianza entre las partes involucradas.

Existe un general desajuste entre la actual legislación, y las relaciones contractuales que deberían regir  las Constructoras con los Promotores Públicos, y que debería fomentar el marco en que desarrolle su actividad el Project Manager.

Actualmente, los tipos de contratos, y  la falta de incluir criterios de valoración por encima de la baja económica, generan que la relación entre el promotor público y el contratista siempre sea de confrontación. El sistema de competencia hacia la baja económica y el tipo de contrato siempre obliga a enfrentar posiciones con el promotor público.

Nuevos modelos de contrato relajarían esta relación, recuperando la confianza entre las partes. Se precisa por parte de la Administración Pública adaptar la legislación a modelos propios de la promoción privada, especialmente en el extranjero, que posibiliten una gestión más ágil y eficiente de los cambios, los modificados, los propios fallos del proyecto, etc.

La única gestión que se hace del Riesgo de los Proyectos Públicos: Todo el riesgo a ventura del contratista. Sí que se especifica un estudio previo del cronograma del proyecto, pero no su control y seguimiento, con lo que el cumplimiento de los plazos, y el riesgo de incumplimiento sólo está gestionado en base a las Garantías y Sanciones. Esta situación no fomenta la Confianza en los contratos entre opuestos.

Ante esta situación, cabe posibilitar distintos tipos de contratos, principalmente los utilizados en el ámbito anglosajón, como Construction Management, Design and Build, o Integrated Project Delivery, cuya principal diferencia con los contratos públicos españoles es el margen que queda para la colaboración entre las partes, y quién asume la responsabilidad y los riesgos del proyecto.

En este sentido, las normativas que afectan a nuestras empresas cuando compiten por contratos internacionales, como la Directiva 2014/24/ de la Unión Europea sobre contratación pública; los contratos internacionales FIDIC; o contratos del Banco Mundial; recogen aspectos relativos a las propuestas de cambios, modificaciones al proyecto, reparto de riesgos, …, que facilitan la gestión de los proyectos y agilizan el trato con la administración contratante.

Como conclusión, recobrar la confianza en la gestión eficiente de los contratos públicos debería empezar por el empleo de los procesos y documentos resultantes de las buenas prácticas recogidas en la Guía del PMBOK e ISO 21500.

  • Confianza en el Mercado Inmobiliario.

Para afrontar el riesgo comercial en las promociones inmobiliarias debemos adaptar los servicios de Gestión de Proyectos a unos clientes más financieros, preocupados por la rentabilidad de los proyectos.

En la situación actual, los proyectos de inversión inmobiliaria demandan un mayor análisis del riesgo, que sirva para monitorizar y controlar con precisión la rentabilidad de la operación.

Inversores y fondos, entidades financieras, operadores y promotores delegados han irrumpido con fuerza en un sector de gran incertidumbre en el que el inversor intenta minimizar el riesgo de las operaciones.

El cliente, con un perfil mucho más financiero que antes y para quien el negocio se justifica solo si obtiene la rentabilidad esperada, demanda un exhaustivo control del proyecto que le permita analizar en tiempo real el estado de su inversión, los posibles riesgos y la aplicación de acciones correctivas en caso de desviación.

El control de costes pasa también por que el PM elabore un pronóstico de coste final alineado con los objetivos del proyecto y desarrolle un proceso continuo de ingeniería de valor que permita al promotor analizar alternativas con planteamientos de ahorro de costes.

En todo caso, lo que hoy que demandan estas empresas no es la simulación (Software, Monte Carlo, etc), sino una GESTIÓN COMPLETA E INTEGRADA DEL RIESGO DEL PROYECTO:

Ante la amplia oferta de activos en el mercado, se están realizando ANÁLISIS COMPARATIVOS de distintas operaciones para establecer los criterios de selección de los proyectos.

Durante el proceso de PLANIFICACIÓN, se analizan distintas configuraciones de usos y tipologías para un mismo proyecto, lo que permite optimizar los activos del cliente y responder de forma ágil a las demandas cambiantes del mercado.

Para asegurar la rentabilidad de la inversión cobra mayor importancia el PROJECT MONITORING, controlando las principales variables de rentabilidad y riesgo en fase de ejecución, y realizando proyecciones a la finalización de proyecto que garanticen el cumplimiento de los objetivos.

 

Project Manager

  • Confianza en las Personas / Profesionales de la Gestión de Proyectos.

El Project Manager es el único profesional formado y capacitado para asesorar al promotor, al inversor o a la propiedad sobre las mejores opciones para llevar adelante el proyecto y conseguir su viabilidad.

Para realizar esta labor, los PMs están adaptando sus servicios a los nuevos tipos de contratos y fórmulas de gestión que promueven la colaboración y comparten el riesgo del proyecto entre todas las partes involucradas.

La crisis ha clarificado y limitado mucho los “jugadores”, manteniendo únicamente aquellas empresas y profesionales que han podido adaptarse y que son capaces realmente de aportar valor a las nuevas necesidades de los promotores.

Para Bovis Lend Lease, se requiere de los profesionales un mayor compromiso, asumiendo parte de los riesgos: “Solo aquellas empresas de Project Management que sean capaces – financiera y profesionalmente- de asumir “de verdad”, el riesgo de coste y plazo en un proyecto, entendiendo por ello una transferencia efectiva del riesgo desde el promotor al Project Manager, van a poder sobrevivir en el nuevo mercado.

Modelos de servicios ajustados a las estrategias de inversión de gestoras de entidades de inversión desde la particular actividad de la consultoría de las empresas de “project management”. El PM deja de ser un mero consultor que cobraba por horas, para involucrarse efectivamente en la gestión y control del proyecto, asumiendo los resultados de la operación.

Para evitar relaciones entre adversarios, todos los implicados deben asumir parte del riesgo, estando alineados con los objetivos económicos del proyecto. En este sentido, se están utilizando formulas contractuales como Management Contracting o el modelo de Precio Máximo Garantizado, o los modelos de “Libros Abiertos”, que facilitan una relación de CONFIANZA basada en la comunicación y la transparencia en los contratos y sus riesgos.

 

El objetivo de esta Master Class era aportar un punto de vista práctico sobre la necesidad de contar con profesionales especializados en Gestión de Proyectos, capaces de utilizar buenas prácticas para recobrar la confianza de clientes e inversores. Al final de la presentación pudimos debatir sobre estos aspectos, especialmente si los clientes conocen y están informados en la figura y los servicios del Project Manager.

¿Existe en el mercado nacional una mayor demanda de profesionales con formación en la gestión de proyectos?

El curso de postgrado de “Experto Universitario en Dirección de Proyectos de Edificación”, viene a cubrir esta demanda creciente de profesionales especializados en gestión de proyectos, por parte de clientes que valoran una alta calidad y especialización en los servicios. Ya no vale todo, ni todos los proyectos serán viables.

Siendo así, la especialización en Project Management y la certificación PMP es la más demandada por la industria en estos momentos.

Por otra parte, los profesionales y las consultoras que aplican buenas prácticas en Gestión de Proyectos están siendo más competitivos a nivel interno frente a sus competidores. Estos PMs profesionales ahorran tiempo en la comunicación y en la organización interna del equipo de trabajo, evitan retrabajos, y obtienen mejores resultados en proyectos más controlados.

 

¿Cuál es la estrategia para gestionar correctamente los riesgos en proyectos de edificación?

Sobre las gestión de los riesgos en los proyectos de edificación: El 85% de posibilidades de gestionar el resultado final del proyecto se produce con anterioridad a la adjudicación de los contratos de construcción. El Project Manager y el promotor deben estar alineados desde el principio para establecer la estrategia para la gestión del diseño, los costes y la posterior contratación de la obra.

Durante el proceso de contratación de la empresa que ejecutará las obras, se deberá hacer hincapié en quién va a asumir esos riesgos conocidos y buscar fórmulas de contratación para compartir los riesgos del proyecto.

El riesgo es asignado a través de un contrato basado en procedimientos definidos por los mandantes (dueños del proyecto de construcción) que deberían obedecer a la buena práctica que versa “asigne el riesgo a quien lo pueda manejar de mejor forma”.

Cada riesgo debe ser asignado a la parte que mejor pueda manejar, controlar y mitigar el riesgo, y que sea capaz de soportar sus consecuencias.

 

Project Management UIB   UIB Project Management

COAATIEMCA

Curso Especialista Proyectos Edificación

Muchas gracias a Antonia Mas, Antoni Lluis Mesquida, y Joan Barceló por su hospitalidad y su profesionalidad en la organización del curso; y a todos los alumnos por su acogida.

 

 

Architect & Project Manager Professional, PMP Seeking Excellence by Design. Carlos en Google+

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