Proyecto de rehabilitación de edificio protegido

Rehabilitación edificio de viviendas en Valladolid

Proyecto, Rehabilitación

Os presentamos en este artículo uno de nuestros próximos trabajos que pronto verá la luz. Se trata de la rehabilitación de un edificio protegido e histórico en el Centro de Valladolid.

Nos encontramos frente a uno de los inmuebles del casco histórico de la ciudad, lo que implica un trabajo minucioso y delicado para respetar lo más posible la edificación y el entorno en que nos encontramos.

Tras meses de investigación sobre el edificio y su estado de conservación y, tras dar muchas vueltas a las diferentes ideas en busca de un diseño más moderno que respete el envolvente que nos encontramos, os presentamos el resultado.

 

Fase de Proyecto

Una de las fases más apasionante. El inmueble es un edificio protegido del Centro de Valladolid, con Nivel de Protección P3, por lo que debemos mantener tanto la envolvente completa del Edificio (fachadas y cubierta), como la estructura de madera que posee, y buscar soluciones de intervención de calado importante y de gran interés.

Nos encontramos ante una construcción de estilo burgués, perteneciente a la arquitectura ecléctica que se desarrolló durante la segunda mitad del s. XIX en Valladolid, con sucesivas reformas a lo largo de los años (principalmente en planta baja), por lo que uno de los retos de mayor interés es devolver las partes discordantes con el edificio histórico a su estado original pero, adaptándose a las nuevas normativas de seguridad, utilización y accesibilidad.

Rehabilitación, Arquitectura

El objeto de la rehabilitación es la adecuación al uso pretendido, vivienda. Debido el extremo estado de deterioro, deficiencias en la organización interior del inmueble y a la obligatoriedad de mantener la envolvente que define el volumen del edificio y la estructura original por la protección P3 otorgada, hay que tener más cuidado a la hora de proyectar la idea más adecuada y que cumpla todos los requisitos.

Contar en el equipo con profesionales expertos en Dirección de Proyectos, siempre es una ventaja en estos casos.

¿Cómo nos ha ayudado contar con especialistas Project Managers en la gestión del proyecto de rehabilitación?

En este artículo hablábamos de las ventajas de gestionar los proyectos de construcción con un Project and Construction Manager.

Los Project Managers Profesionales ahorran tiempo en la comunicación y en la organización interna del equipo de trabajo, evitan retrabajos, y obtienen mejores resultados en proyectos más controlados.

En la fase en la que se encuentra el proyecto, y ya con la experiencia de varios meses de arduo trabajo colaborativo con múltiples profesionales, técnicos, empresas y organismos, podemos asegurar que la coordinación y la planificación previa de los trabajos del proyecto es crucial para evitar alargar los plazos.

Y el promotor del proyecto lo agradece. Un proyecto de rehabilitación de estas características, con todos los condicionantes de un edificio protegido, puede alargarse sine die hasta conseguir todos los permisos y licencias. Y estos plazos representan mucho dinero. Varias décimas del TIR que se esfuman cada mes que se alarga el proyecto.

La labor de integración del Project and Construction Manager es fundamental en este punto, para obtener una planificación fiable, anticiparnos a riesgos futuros, y garantizar un rendimiento económico de toda la operación.

 

Rehabilitación de Edificio Protegido

Rehabilitación, ArquitecturaTodo proyecto de rehabilitación es un desafío para cualquier profesional. En el caso que nos ocupa hoy (la rehabilitación) que, por su protección al encontrarse en el casco histórico de la ciudad, nos impide empezar de cero en un solar vacío, es un reto mayor. Adaptar las nuevas normativas (evacuación, ruidos, incendios…) a un inmueble con un alto grado de deterioro y una construcción obsoleta, es un proyecto que siempre genera ilusión por el reto que presenta por sí mismo.

El proyecto que hemos presentado no supone el incremento de altura, ni volumen, ni superficie construida del actual inmueble, e implica la conservación de la fachada exterior e interior, y la estructura, salvo la cubierta que se sustituye por una nueva, manteniendo la tipología, configuración y volumen actual, por el estado avanzado de colapso que presenta y su situación de ruina, que comporta obras de sustitución permitida y justificadas por razones técnicas.

 

Actuación Estructural

Por tanto, se mantiene íntegramente la configuración exterior del inmueble, manteniendo ambas fachadas y la envolvente de cubierta, en la que aparecen las buhardillas y huecos tipo “velux” para adaptación al uso, en eje y composición con las ventanas de fachada principal.

Rehabilitación, Arquitectura, Proyecto

Por otro lado, en relación a la estructura, tras un estudio minucioso de cálculo estructural, se prevé la eliminación del entrevigado actual de relleno sobre ladrillo cerámico, considerado como un “peso muerto” que afecta negativamente a la conservación de la estructura original, para adaptarla al nuevo uso, manteniendo íntegramente el forjado (conservación de viguetas, excepto alguna zona puntual afectada por humedades), lo que permite mantener también la estructura original de pórticos (vigas y pilares) de madera, siendo tan sólo necesario el refuerzo en los apoyos de las vigas en los pilares, y la sustitución puntual de algún pié derecho por encontrarse afectado gravemente por la humedad. En cuanto a la cimentación, se proyecta el recalce de la misma y actuaciones necesarias relacionadas con el cumplimiento de la normativa de accesibilidad.

Rehabilitación, Arquitectura

Espacios Interiores

Aunque uno de los mayores problemas ha sido buscar la solución ideal para la estructura, que nos permita mantener el entramado de madera actual, como si de “palillos” se tratara, a la vez que cumplimos con la normativa de protección contra incendios y de ruido. Para ello, se pretende eliminar el entrevigado de los forjados con la finalidad de “aligerar” peso en el edificio, a la vez que se diseñará una sección constructiva acorde que de cumplimiento a las restricciones de protección contra incendios y de ruido; No ha sido menos complicada la labor de redistribución de los espacios interiores, permitida dentro del grado de protección P3 del inmueble. La distribución de viviendas se proyecta cumpliendo los requisitos de compartimentación del PGOU de Valladolid.

Esperamos empezar las obras en el mes de octubre, y deseamos que todo vaya bien para que pronto el edificio totalmente rehabilitado sea una realidad.

¡Todo un reto apasionante!

Rehabilitación

 

Architect & Project Manager Professional, PMP.

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